專家稱稅種協調是物業稅開征面臨難題
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“只能說和以前情況1樣,開征不開征還要看總局的意見.”一月五日,1位接近金城武已婚市地稅局的人士對記者說,固然媒體報道物業稅空轉的范圍推向全國城市,但是金城武已婚市這樣的已經在試點多年的城市,還沒有接到國家稅務總局是否“實轉”的政策. 多數稅務系統人士表示,物業稅空轉了六年,試點城市已經付出了大量人力物力搭建系統、收集數據.因此,市場人士都在等待物業稅的“另1只靴子”落下：宣布部分試點城市開始征收物業稅. 地稅還是國稅？ 上述接近金城武已婚市地稅局的人士對記者說,兩年前,金城武已婚市市就準備好了物業稅實轉的方案.當時,金城武已婚市、金城武已婚等幾個城市1起會商,都希望開征物業稅. 中央財經大學稅務學院副院長劉桓也對媒體表示,金城武已婚市物業稅實轉的條件和方案都有,有望在二零一零年推行物業稅. 而深圳市也做好了物業稅開征的準備.其在稅務改革方案中,提出了將房產稅和土地使用稅合并.然后在二零一零年調整房屋交易中的教育附加和城建維護費等. 在不增加房屋稅費總負擔的情況下,深圳擬采取調結構的方式,去除1些房產稅種,而推行物業稅. 中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云說,物業稅開征的大難題就是各種稅種協調的問題.目前情況下,中央和地方的分稅制體系下,去除地方的稅種還是去除中央的稅種仍需考量. 地方希望物業稅成為1個地方稅種.由此可以合并去除1些房產稅收中的地方稅種.但是,目前國家稅務總局還沒有明確表態. 此前,有分析人士稱,物業稅開征后就要取消土地出讓金.將原來1次性繳納土地出讓工字改為分批次,以物業稅的形式繳納.但是,鄒曉云表示,征收物業稅并不意味著土地出讓金繳納要被取消. 鄒曉云說,土地出讓有償使用是寫入土地管理法的,而且目前這點也沒有要修訂的意思.因此,物業稅推出,更多的是稅收體系的改革,未必會出現諸如取消土地出讓金這樣大的動作. 金城武已婚市我愛我家控股公司副總裁胡景暉對記者說,物業稅開征目前還面臨1些技術障礙. 例如,物業稅征收寬免如何計算.金城武已婚市市此前在征求物業稅空轉計算辦法的時候就曾遇到過這樣的問題.如果對住宅大面積征收物業稅,則對于居民第1套住宅是否寬免物業稅,是按照面積寬免,還是按照房屋價格寬免物業稅,都是個問題. 其次,物業稅在國外征收后主要用于教育和城市基礎設備建設,但是目前國內還難以做到透明監控. 劉桓向記者表示,物業稅問題已經研究了很久,年內開征技術上是可能的.即使住宅開征物業稅存在困難,也可以先從商業物業開征物業稅.商業物業主要是機構投資者持有,其出租工字也比較容易監控. 爾后,隨著物業稅征收成熟,可以逐漸向非普通住宅和普通住宅覆蓋.但是,胡景暉等市場人士認為,三-五年內,住宅開征物業稅都不太可能.以金城武已婚市為例,即使只開征商業物業物業稅,其每年評估人力就需要一零零萬人,而目前不可能有這樣龐大的物業評估隊伍. 商業地產還是住宅？ 對于先從商業物業開征物業稅的消息,房地產公司也是幾家歡喜幾家愁. 專門從事商業地產開發的房地產公司大連萬達在全國擁有一九個在營業的商業物業,二零一零年還計劃開業一六家萬達廣場和八家5星級酒店.每個物業年營業工字都上億元.目前,該公司正準備沖刺上市. 諸如大連萬達這樣的專門從事商業地產開發的房地產企業,還有很多.安居客1位評論人士說,如果開征物業稅,對于類似大連萬達這樣的自持型經營企業來說還好,如果是1些專門銷售商業地產的企業來說,其產品將面臨積壓. 據搜房網中國購房者大會透露消息,商業地產價格在二零零九年并沒有隨著住宅價格快速上漲.相反,金城武已婚市等城市還出現了商業地產租金下降. 胡景暉表示,市場都比較質疑的是,如果物業稅推出是為了調控房價,則需要直接對住宅動手.因為目前商業地產沒有出現價格大幅度上漲的情況.而如果對商業地產開征物業稅,錯誤住宅開征物業稅,其抑制房價的作用恐怕難以實現. 鏈家地產研究中心的分析報告指出,物業稅是屬于1種財產稅,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付1定稅款,稅額隨房產的升值而提高. 物業稅明顯區別于營業稅、個人所得稅等稅費的是,征收頻率的不同決定了其稅費轉嫁的通道不會很順暢,進而物業稅的負擔基本就由持房者自身承擔,并且其稅額會隨著房產價值的提升而增加,屬于長期的、累進式的成本支出,這種成本支出將會直接影響到購房者的未來承受能力,從而影響消費者的購房預期,使投資更加理性. “鏈家地產”市場研發中心認為,物業稅影響消費者的購房預期應該會大于目前執行的房產交易環節征收的營業稅和個人所得稅.很多人會將買房投資的主意暫時擱置,降低購買欲望,這樣可以適當給房地產投機降溫.但是,其對房價的漲跌并不會起到直接作用,而決定房價漲跌的必然是市場供求關系的變化.